부동산 시장 측면에서 이번 모아타운 확정은 중장기적으로 ‘서울 내 신규공급 신호’

서울시가 다시 한 번 주택공급 정책의 속도를 높였습니다. 🏙️ 중랑·광진·관악 4곳의 모아타운이 확정되며 총 5,483세대의 신규 주택이 공급됩니다. 이번 조치는 단순한 재개발이 아니라, 서울형 도시정비 모델의 진화로 평가받습니다. 도시 구조를 효율적으로 재편하고, 지역균형발전의 새로운 기준을 제시하는 서울의 전략적 실험이 시작된 셈입니다.

 

 

 

 

서울시 모아타운의 정책적 의미

 

‘모아타운(Moa-Town)’은 서울시가 노후 저층 주거지를 대상으로 추진하는 소규모 정비사업의 통합 모델입니다. 기존의 대규모 재개발이 가진 사회적 갈등과 비용 문제를 완화하면서, 주민 자율성과 공공의 관리체계를 결합한 점이 특징입니다.

이번 확정 지역 4곳(중랑 신내1동, 묵2동, 광진 자양2동, 관악 청룡동)은 총 5,483세대 규모로, 특히 임대주택 1,405세대를 포함하여 공공성과 수익성을 동시에 확보했습니다.

서울시는 ‘생활 SOC 확충 + 도로 확폭 + 용도지역 상향’이라는 3대 축을 통해, 단순한 주거개선이 아닌 도시기반 정비형 공급모델을 실현하고 있습니다. 이는 2040 서울도시기본계획의 핵심 방향인 ‘다핵분산형 도시구조’와도 맞닿아 있습니다.

지역별 개발 구조와 공간 전략

 

중랑구 신내1동은 제2종 일반주거지역을 제3종으로 상향하며, 모아주택 2개소를 포함한 878세대 공급이 예정되어 있습니다. 도로 확폭(6m→11m)과 경의중앙선 상부 공원화 연계로, 생활환경과 교통 접근성을 동시에 개선합니다.

묵2동은 1,826세대 규모의 대형 모아타운으로, 노후 건축물 비율이 69%에 달하던 지역입니다. 이번 계획을 통해 중랑천 일대 개발축이 완성되며, 신속통합기획 구역과 연계된 ‘동북권 주거벨트’의 중심축이 될 전망입니다.

광진구 자양2동은 한강변 조망권과 상업활동을 고려한 복합형 개발 모델입니다. 도로 확폭(최대 14m), 어린이공원 신설, 복지시설 유지로 도시경관과 생활인프라를 동시에 강화합니다.

관악구 청룡동은 경사지형과 분절된 도로체계를 극복하는 ‘지형맞춤형 정비모델’로 주목받고 있습니다. 공동이용시설과 생활가로 신설을 통해 커뮤니티 회복형 정비사업으로 접근하고 있습니다.

모아타운이 제시하는 새로운 도시 트렌드

 

이번 서울시의 모아타운 정책은 세 가지 측면에서 도시개발 트렌드를 반영하고 있습니다.

① 도시 압축화(Compact City) – 저밀 저효율 구조의 노후주거지를 고밀 복합형으로 전환하면서도, 지역 내 생활 SOC를 내재화합니다.

② 공공-민간 혼합형 개발 – 공공이 기반시설과 제도적 프레임을 지원하고, 민간이 사업성을 확보하는 구조로, 향후 도시재생형 민관협력 모델의 표준이 될 가능성이 높습니다.

③ 지속가능성 – 교통·녹지·보행환경 등 환경적 요소를 함께 고려한 종합정비 모델로, 단기 개발이 아닌 ‘도시 순환 생태계’ 구축을 목표로 합니다.

부동산 시장의 관점에서 본 파급효과

 

부동산 시장 측면에서 이번 모아타운 확정은 중장기적으로 ‘서울 내 신규공급 신호’로 작용할 전망입니다.

특히 자양2동과 묵2동은 교통 및 생활인프라 확충이 예정되어 있어, 개발 기대감이 높습니다. 중랑권과 관악권의 저평가 지역이 중장기적으로 가치 재평가를 받을 가능성이 있습니다.

다만 전문가들은 “단기적인 시세 상승보다는, 거주 품질 향상과 지역균형발전이라는 구조적 관점에서 접근해야 한다”고 조언합니다. 모아타운은 투기 대상이 아니라, ‘삶의 질’ 중심의 정비사업이라는 점을 강조해야 합니다.

정책적 함의와 향후 전망

 

서울시는 이번 4개 지역 확정을 시작으로, 단계별 추가 모아타운 지정에 나설 계획입니다.

이는 1~2인 가구 증가, 노후주거지 확산, 생활 인프라 불균형 등의 도시 문제에 대한 구조적 대응책으로 볼 수 있습니다.

결국 모아타운은 ‘도시개발의 새로운 단위(unit)’로 기능하며, 향후 10년 내 서울 도시 구조의 패러다임 전환을 이끌 핵심 정책으로 자리잡을 것입니다.

구역	공급 세대수	핵심 전략
중랑 신내1동	878세대	도로 확폭, 공원 연계형 정비
묵2동	1,826세대	교육환경 개선, 대규모 주거벨트 조성
자양2동	2,325세대	한강조망형 주거지, 복합생활시설 확충
청룡동	454세대	지형맞춤형 정비, 커뮤니티 회복형 개발

결론

 

서울시의 모아타운은 ‘압축 성장에서 균형 성장으로’ 나아가는 도시정책의 전환점입니다.

재개발 중심의 도시정비에서 벗어나, 주민 참여와 공공 거버넌스를 강화한 서울형 모델은 향후 전국적 확산이 예상됩니다.

이제 도시개발의 핵심은 ‘속도’가 아니라 ‘균형과 지속가능성’입니다. 서울의 이번 시도는 바로 그 변화를 보여주는 실질적 사례라 할 수 있습니다.

Q&A

Q1. 모아타운은 기존 재개발과 무엇이 다를까요?
소규모 구역을 통합하여 개발하는 방식으로, 공공 주도 관리와 주민 자율성을 결합해 절차를 간소화했습니다.

 

Q2. 이번 확정 지역의 총 주택 공급 규모는?
총 5,483세대이며, 그 중 1,405세대가 공공임대입니다.

 

Q3. 투자 관점에서의 접근은 어떨까요?
개발 기대감은 있으나, 서울시 정책 특성상 투기보다는 실수요 중심의 접근이 바람직합니다.

 

Q4. 모아타운의 장기적 목표는?
노후 저층 주거지의 도시적 통합, 생활 인프라 균형, 그리고 지속 가능한 정비 생태계 조성이 핵심입니다.

 

Q5. 향후 추가 지역 지정 가능성은?
서울시는 모아타운 사업을 확대 추진 중이며, 향후 10여 곳이 추가 지정될 예정입니다.